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开发商因政府采取的限行限工措施逾期交房的可主张适用情事变更原则
—唐虹刚诉北京强佑房地产开发有限公司商品房预售合同案
根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商品房预售合同纠纷中，因政府采取限行、限工的措施，导致开发商逾期交付房屋，且开发商对政府采取的具体限行、限工措施无法预见，属于情势变更，如仍按原合同约定承担违约责任，则对开发商明显不公平，因此，开发商可请求适当减少违约责任。
唐虹刚（买受人）与北京强佑房地产开发有限公司（以下简称强佑公司）（出卖人）于年4月28日签订《北京市商品房预售合同》，唐虹刚购买强佑公司开发的位于北京市海淀区清河镇危改一期1-11号楼3号住宅楼22层1单元号房屋，总价款元，出卖人应当在年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力，出卖人逾期交付房屋在90日以内的，出卖人应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。强佑公司于年3月15日向唐虹刚交付房屋，唐虹刚于房屋交付前共交付房款元。年3月15日，强佑公司与唐虹刚根据房屋实测面积签订《补充协议》，确认总房款为元，唐虹刚应补交房款元。强佑公司与唐虹刚均认可强佑公司逾期交房时间为年1月1日至年3月12日。
年北京承办奥运会，北京市建设委员会发布了《关于加强奥运会期间施工现场质量安全管理的通知》、《关于贯彻年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施加强建设工程施工监管有关事项的通知》，北京市人民政府发布了《关于年北京奥运会残奥会期间对外省区市进京机动车采取临时交通管理措施的通告》、《关于发布年北京奥运会残奥会期间本市空气质量保障措施的通告》。
上述事实有下列证据证明：
（1）双方的当庭陈述、庭审笔录；
（2）《北京市商品房预售合同》及补充协议；
（3）购房款发票；
（4）政府机关发布的相关文件。
被告强佑公司辩称,年7月20日至9月20日，北京市政府及建委多次下发奥运期间禁限建筑施工的法规，我公司被迫停工2个月；后四川地震期间，由于我公司总包单位所签署的劳务分包方四川省天佑建筑劳务开发有限公司、四川省仪陇县新兴建筑劳务有限责任公司中的四川籍农民工居多，此期间大部分农民工返乡抗震救灾，导致施工工期受到极大影响；另，依据北京市高级人民法院办公室关于下发《关于因奥运施工限制导致迟延交房案件相关处理意见的会议纪要》的通知，因奥运施工限制对拖工有明显影响，应当减轻开发商的违约责任，再加上我公司实际也有不小损失，故我公司请求法院考虑减免开发商30日的违约责任。
北京市海淀区人民法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，唐虹刚与强佑公司签订的《北京市商品房预售合同》及补充协议系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。强佑公司以奥运停工构成不可抗力为由主张免责。现有证据表明，双方并未约定不可抗力的具体情形。而依据法律之规定，“不可抗力”系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。众所周知，北京已于年7月13日取得年第29届奥运会的主办权。而强佑公司年与唐虹刚签订商品房预售合同。且该合同约定的交房时间距签约时间有近两年之久，强佑公司有足够的时间安排工程进度，避免不利影响。同时，有关奥运限行及限工的政府文件具有特定的适用范围，强佑公司没有足够证据证明建设清河危改一期工程期间确需按上述文件停止施工。故，对强佑公司的该项抗辩，法院不予支持。现唐虹刚已依约履行付款义务，而强佑公司未能按期交付房屋，已构成违约，应承担相应的法律责任，唐虹刚依据合同约定请求强佑公司支付违约金，具备事实及法律依据，但违约金具体计算时间及金额法院予以酌定。
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，作出判决如下：北京强佑房地产开发有限公司于判决生效后7日内给付唐虹刚位于北京市海淀区清河新城3号楼1单元号房屋自年1月1日至年3月12日期间的逾期交房违约金人民币.60元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人（原审被告）强佑公司不服一审法院判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。上诉请求是：撤销原判，改判减少强佑公司30天的违约责任。上诉理由是：（1）北京市政府、市建委因奥运会、残奥会的召开而陆续下发的关于限行、限工文件属于国家政策变动，构成免责事由；（2）有关奥运限行、限工的政府文件并没有完全特定化的适用范围；（3）限制时间不是强佑公司在签约时所能预见的。
被上诉人（原审原告）唐虹刚服从一审法院判决，针对强佑公司的上诉理由答辩称：（1）奥运会是可预见的；（2）交房时间是强佑公司确定的，签订合同时已经多预留了时间；（3）四川地震与本案无关。
北京市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行原合同对一方当事人明显不公平，当事人请求变更合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合实际情况确定是否变更。强佑公司与唐虹刚在订立合同时尽管对北京奥运会的举办是明知的，但对于北京市政府及有关部门采取的具体限行、限工措施是无法预见的。由于北京市政府及有关部门在奥运期间采取限行、限工的措施，导致强佑公司逾期交付房屋，如仍按原合同约定承担违约责任，则对强佑公司明显不公平，强佑公司请求适当减少违约责任，应根据公平原则，并结合实际情况，对强佑公司要求减少违约责任的抗辩主张予以支持，唐虹刚起诉要求强佑公司支付逾期交付房屋的违约责任，理由正当，但请求过高部分，不应支持。一审法院判决强佑公司按照合同的约定承担违约责任，未考虑到客观情况的变化，有失公平。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（）海民初字第号民事判决；
二、本判决生效后7日内，北京强佑房地产开发有限公司支付唐虹刚逾期交房违约金元；
三、驳回唐虹刚的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”
案号：（）海民初字第号，（）一中民终字第号。
